스트레스 DSR 3단계 7월 시행 뜻 장점 단점

2025년 7월 1일부터 대출 한도를 낮추고 금리를 높이는 스트레스 DSR 3단계 조치가 본격 시행됩니다. 금리를 1.5% 오르고 적용 대상도 전 금융권으로 확대됩니다. 다만 수도권과 지방 간에 대출금리 차등을 적용합니다. 주담대뿐만 아니라 신용, 기타 대출까지 모두 적용되면서 대출 기준이 한층 까다로워질 예정입니다. 달라지는 점에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

스트레스 DSR 3단계로 또 바뀌는 대출 규제

금융당국이 가계대출의 급증을 막기 위해서 스트레스 DSR 3단계를 7월 1일부터 시행한다고 밝혔습니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 기타대출까지 스트레스 DSR 기준이 적용되어서 대출받기가 훨씬 까다롭고 어려워집니다. 쉽게 말해, 금리가 오를 것을 감안하여 대출 상환 능력을 더 보수적으로 평가하겠다는 이야기입니다.

 

이미 1단계와 2단계에서 일부 도입이 시작되었고, 이번 스트레스 DSR 3단계에서는 적용 범위가 '전면 확대' 수준으로 바뀝니다. 앞으로 대출을 계획 중이라면 반드시 염두에 두어야 합니다. 특히 내 집 마련, 차량 구매 등을 생각하고 있다면 꼭 체크해야 합니다.

 

 

 

7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계로 달라지는 점

 

✔️적용대상 : 주택담보대출 + 신용대출 + 기타 대출까지 전면 확대

 

DSR이란? (총부채원리금상환비율) 상환 능력 대비 원리금 상환 부담을 나타내는 지표를 DSR이라고 합니다. 돈을 빌린 사람의 대출금리에 가산금리인 스트레스금리를 더해서 대출 한도를 선정합니다. 대출에는 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융, 마이너스통장 등이 모든 가계대출이 포함됩니다.

 

1단계에서는 주담대만, 2단계에서는 주담대+신용대출로 확대되었습니다. 하지만 3단계에서는 사실상 개인이 받을 수 있는 모든 대출에 스트레스 DSR이 적용되는 것입니다. 수도권은 대출 규제를 강화하되, 비수도권은 현행 수준을 유지하며 대출 금리를 차등 적용한다고 합니다.

 

✔️ 3단계 스트레스 금리 100% 적용으로 상향 (1단계 25% 적용, 2단계 50% 적용)

 

7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR에서는 대출 금리에 붙는 스트레스 금리가 1.5%로 늘어납니다. 서울, 인천, 경기를 제외한 비수도권 지역 주택담보대출에 한해서는 올해 말까지 2단계 수준인 스트레스 금리 0.75%를 유지한다고 합니다.

 

예를 들면 대출 금리가 4% 일 때, 심사에서는 늘어난 스트레스 금리 1.5%를 더해서 5.5% 기준으로 원리금 상환 능력을 따지게 됩니다. 실제 대출 이자율이 오르는 것은 아닙니다. 하지만 대출 승인 기준이 엄격해져서 승인이 되지 않을 수 있습니다.

 

스트레스 금리 인상으로 주택담보대출의 대출 한도는 유형에 따라 3~5% 감소할 것입니다. 그리고 생계형 대출을 고려해 1억 원 이하의 신용대출에는 스트레스 금리가 적용되지 않습니다.

 

시장의 향방을 바꿀 정도로 부동산 시장에 미치는 영향이 크지는 않겠지만, 실수요자의 내 집 마련 기회를 차단할 수 있어서 양극화가 커질 수도 있습니다.

 

✔️ 다행히 서울 경기 인천 외의 '지방' 주담대는 한시적 완화 허용 (6개월 유예)

 

수도권과 달리 비수도권 지방의 경우 DSR 적용이 6개월간 유예되면서, 세종시를 제외한 지방은 미분양이 쌓이거나 수요 부족에 시달리고 있기 때문에 지방 부동산 시장의 추가 위축을 막을 정도에 그칠 것으로 보입니다. 만약 지방에도 3단계 스트레스 DSR이 적용된다면 부동산 시장의 양극화가 심해질 우려가 나옵니다.

 

서울 강남권 등 인기 지역은 대출 규제 영향이 적어서 매수세가 꺾일 일이 없겠지만, 서울 외곽의 수도권 지역을 중심으로 실수요자들의 내 집 마련 기회를 차단하고 매수 의지를 꺾을 수 있습니다. 지역별 양극화가 문제 될 수 있습니다.

 

2025년 7월 3단계 DSR이 시행되면, 대출 규제가 강화되기 전에 6월 말일까지 막차를 타는 대출 수요가 급격히 몰릴 가능성도 있습니다. 대출 쏠림 현상을 감안해 금융당국과 금융권은 지속적으로 관리해 나가겠다고 밝혔습니다.

 

 

 

스트레스 DSR 3단계 장점

1. 금융시장의 건전성

대출 심사가 느슨하고 금리가 낮았던 시기에 많은 사람들이 집을 사고 차를 샀습니다. 하지만 금리가 오르고 이자가 오르기 시작하자 상환 부담이 늘게 됩니다. 대출을 받는 사람의 입장에서는 답답한 제도지만, 이런 상황을 미리 방지하는 안전장치가 됩니다.

 

2. 가계부채 증가 속도 억제

대출을 받을 때 미리 금리 상승 가능성을 고려해서 심사를 받게 되기 때문에 막상 금리가 올라가도 당황하지 않게 되고, 상환 능력에 맞지 않는 무리한 대출을 받지 않게 됩니다.

 

3. 일관된 금융기관 심사기준 적용

은행, 2 금융 등 모든 대출에 스트레스 금리가 작용되기 때문에 규제가 느슨한 쪽으로 몰아서 대출을 받는 풍선효과가 줄어들게 됩니다. 신용도나 상환능력을 기준으로 공정하게 대출심사가 이뤄집니다.

 

 

 

스트레스 DSR 3단계 단점

1. 대출 금액 감소

금리 인상 리스크를 미리 반영하기 때문에 같은 연봉이더라도 대출 한도가 줄어듭니다. 첫 내 집 마련을 앞두고 있는 청년층이나 신혼부부에게는 대출 금액 감소가 큰 벽이 될 수 있습니다.

 

2. 시행 하루 차이로 극명한 차이

6월 말에 부동산을 계약하고 대출을 실행할 경우에는 그전 2단계 기준이 적용되고, 하루 지난 7월 1일부터는 3단계로 넘어가 대출 한도가 뚝 떨어집니다. 7월에 입주를 앞둔 실수요자 입장에서는 억울한 상황이 발생할 수 있습니다.

 

3. 가상금리 자체가 부담

실제로 금리가 오르지 않아도 미리 가상으로 높여서 계산하는 것 자체가 부담입니다. 현실에서 금리가 3~4%인데 5.5%로 적용되니 대출 승인이 어려울 수 있고, 심리적으로도 위축됩니다.

 

4. 일부 예외규정

서울 경기 인천 외의 지방은 유예기간이 있다는 점에서 수도권에 사는 사람들은 내 집 마련 기회가 차단될 수 있고, 매수 의지가 꺾이게 됩니다. 

 

 

 

스트레스 DSR 3단계 은행 대출 오픈런 현상

3단계 시행을 앞두고 막바지 대출 수요가 몰리고 있습니다. 일부 은행의 모바일 앱에서는 주담대 오픈런 현상이 나타나고 있습니다. 일부 은행에서는 한시적으로 대출 금리를 인하하면서 대출 수요를 자극하기도 합니다.

 

은행권에서는 가계대출이 더 늘어날 수 있기에 긴장하며 대출 상품의 한도와 취급 건수를 조절하는 등 조치를 취하고 있습니다.

 

KB국민은행의 경우, 비대면 주담대 금리가 타 은행에 비해 0.2~0.7% 저렴하다는 사실이 알려지면서 오전 9시에 일일 대출건수 150건이 모두 소진되는 일이 발생하자 일일 접수 건수를 늘렸다고 합니다.

 

주담대 금리가 시중은행 평균금리보다 저렴한 카카오뱅크와 케이뱅크도 오픈런으로 몰리고 있습니다.

 

이달 들어 지난 19일까지 5대 은행에서 보름사이에 새 가계 대출이 3조 원가량 늘어났습니다. 이달 말에는 전월 대비 5조 원가량이 될 것이라는 전망입니다.

 

 

 

스트레스 DSR 3단계에 대한 결론과 주의할 점

단순하게 얼마까지 대출이 나올까를 따지기보다는, 대출을 끝까지 감당할 수 있을지에 대한 현실을 직시해야 합니다. 개인의 빚과 금리 리스크에 대한 감각을 일깨워주는 중요한 변화입니다. 변화된 제도에 대한 기준을 제대로 이해하고 소득 구조에 잘 맞는 대출 계획을 세워야 합니다.

 

기존에 받은 대출이 있다면 갱신 시기와 조건을 미리 따져봐야 합니다. 갑자기 대출이 막힐 수 있으니, 당장 필요한 금액이 아니더라도 자금 계획을 미리 짜보는 게 현명한 방법입니다.

 

7월이 되기 전에 남은 기간 동안 바뀐 제도 안에서 어떻게 대응할지에 대해 상황을 미리 점검해보고, 대출 계획에 대해 전문가에게 상담받아보는 것을 추천합니다.

 

개인의 재무안전성을 확보하고, 금융시장이 안정되면 국가경제가 안정되는 선순환이 가능합니다.